房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
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吉林省人大常委会


吉林省人民代表大会常务委员会制定和批准地方性法规的规定
吉林省人大常委会


（1996年9月26日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 1996年9月26日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 立法规划和立法计划的编制
第三章 法规草案的拟订
第四章 法规议案的提出
第五章 法规议案的审议
第六章 法规的通过、公布和备案
第七章 法规的解释、修改和废止
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保证制定和批准地方性法规的工作科学化、规范化，提高地方立法工作的效率和法规质量，根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 省人民代表大会常务委员会制定地方性法规；批准省人民政府所在地的市、经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规和自治州、自治县人民代表大会制定的自治条例和单行条例，均适用本规定。
第三条 制定地方性法规必须坚持与宪法、法律、行政法规不相抵触的原则。
制定自治条例和单行条例应当符合宪法、法律的基本精神和原则。
第四条 制定地方性法规和自治条例、单行条例应当坚持从全局出发，有利于促进改革和发展和原则。
第五条 制定地方性法规和自治条例、单行条例应当结合本地实际，具有可操作性。
第六条 省人民代表大会常务委员会制定和批准地方性法规的范围是：
（一）国家法律授权省人民代表大会常务委员会制定实施办法或具体规定的；
（二）国家法律虽未授权，但根据本省实际情况，需要制定实施办法的；
（三）国家尚未立法，但根据本省情况，需要制定地方性法规的；
（四）省人民政府所在地的市、经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会提请批准的；
（五）自治州、自治县人民代表大会提请批准的；
（六）省人民代表大会常务委员会认为需要制定的。

第二章 立法规划和立法计划的编制
第七条 享有地方立法议案权的机关应当在每届任期的第一年内提出制定地方性法规的立法规划意见，在每年的一月份提出年度立法计划意见。
第八条 省人民代表大会常务委员会法制工作委员会负责汇总和协调立法规划和立法计划，并提出草案，由常务委员会主任会议审定后执行。
第九条 省人民代表大会常务委员会主任会议根据实际情况，可以对立法规划和年度立法计划作适当的调整。

第三章 法规草案的拟订
第十条 列入立法规划和立法计划的地方性法规草案，主要由提案机关组织起草，也可以委托有关部门、社会团体、专家学者起草。
第十一条 法规草案条款的设定应当经过调查研究，科学论证，并符合下列要求：
（一）与宪法、法律、行政法规不相抵触；
（二）与有关地方性法规相衔接；
（三）结构严谨，条理清楚，语言文字符合规范。
第十二条 起草地方性法规和自治条例、单行条例，应当征求有关部门的意见。对于涉及其他主管部门的业务或者有与其他部门关系密切的内容，组织起草部门应当与其他部门协商，取得一致意见；经过协商不能取得一致意见的，应当积极协调，并提出处理意见。
第十三条 省人民代表大会各专门委员会、省人民代表大会常务委员会法制工作委员会应当加强对地方性法规和自治条例、单行条例起草工作的指导，提前介入起草工作，了解情况，研究问题，提出意见和建议。

第四章 法规议案的提出
第十四条 下列机关或者人员有权向省人民代表大会常务委员会提出制定地方性法规的议案：
（一）省人民代表大会常务委员会主任会议；
（二）省人民政府；
（三）省高级人民法院、省人民检察院；
（四）省人民代表大会各专门委员会；
（五）省人民代表大会常务委员会组成人员五人以上联名。
第十五条 提请省人民代表大会常务委员会制定地方性法规的议案，必须签署。主任会议提请的，由常务委员会主任签署；省人民政府提请的，由省长签署；省高级人民法院、省人民检察院提请的，分别由院长、检察长签署；专门委员会提请的，由主任委员签署；常务委员会组成人员
五人以上联名提请的，由提案人共同签署。
省人民政府所在地的市、经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会提请批准的地方性法规，自治州、自治县人民代表大会提请批准的自治条例和单行条例，应当提出提请批准的报告。
第十六条 提请省人民代表大会常务委员会制定地方性法规的议案，应当包括法规草案及其说明，并附立法依据等参考资料，在常务委员会会议审议三十日前报常务委员会办公厅。
提请省人民代表大会常务委员会批准的地方性法规和自治条例、单行条例，应当在省人民代表大会常务委员会会议审议三十日前报送地方性法规或自治条例、单行条例文本及其说明，并附立法依据等参考资料。

第五章 法规议案的审议
第十七条 提请省人民代表大会常务委员会制定或者批准的地方性法规的议案，由主任会议决定提请常务委员会会议审议，或者先交有关专门委员会审议，提出报告，再提请常务委员会会议审议。
第十八条 省人民代表大会常务委员会会议依照本规定第五条、第十一条审议法规草案。
第十九条 省人民代表大会常务委员会会议对报请批准的地方性法规，主要审议是否与宪法、法律、行政法规和本省地方性法规相抵触。如有抵触，应当不予批准。
对报请批准的自治条例和单行条例，主要审议是否与宪法、法律的基本精神和原则相抵触。如有抵触，应当不予批准。
第二十条 省人民代表大会常务委员会会议审议地方性法规议案时，先由全体会议听取提案机关关于该法规草案的说明，再由分组会议进行审议。
列席会议人员可以对法规草案发表意见。
提案机关的有关负责人及工作人员应当到会听取意见，回答询问。
第二十一条 省人民代表大会有关专门委员会根据常务委员会会议审议意见，对法规草案提出修改建议，经主任会议研究后提出草案修改稿，印发常务委员会组成人员再次审议。主任会议根据审议情况决定交付全体会议表决或者暂不付表决。
表决前，有关专门委员会应当在全体会议上作对草案修改稿修改意见的汇报。常务委员会组成人员有权对修改意见发表意见。
未付表决或者表决未通过需要进一步修改的法规草案，由主任会议交有关专门委员会会同有关部门根据审议意见进行修改，并在下次或者以后的常务委员会会议审议之前作修改意见的报告。
第二十二条 列入常务委员会会议议程的地方性法规议案，在交付表决前，提案机关或者提案人要求撤回的，经主任会议同意，对该议案的审议即行终止。
第二十三条 提请省人民代表大会常务委员会会议审议的地方性法规议案，常务委员会认为必要时可以提请省人民代表大会审议。

第六章 法规的通过、公布和备案
第二十四条 省人民代表大会常务委员会制定或者批准地方性法规和自治条例、单行条例，由常务委员会全体组成人员的过半数通过。
第二十五条 省人民代表大会常务委员会通过或者批准的地方性法规和自治条例、单行条例，应当由有关专门委员会根据讨论和表决的意见提出法规文本，由常务委员会主任或者主任委托的副主任签署。
第二十六条 省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规草案的说明或者批准的地方性法规和自治条例、单行条例的说明，应当由有关专门委员会会同有关部门根据通过的法规文本作相应的修改，由常务委员会主任或者主任委托的副主任签署。
第二十七条 省人民代表大会常务委员会通过的地方性法规，应当以常务委员会公告的形式及时在《吉林日报》公布，并刊登于《吉林省人民代表大会常务委员会会刊》。
省人民代表大会常务委员会批准的地方性法规和自治条例、单行条例，由提请审议的市、自治州、自治县的人民代表大会常务委员会按照批准的文本公布。
第二十八条 地方性法规和自治条例、单行条例通过或者批准后，应当自通过或者批准之日起一个月内由省人民代表大会常务委员会办公厅报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

第七章 法规的解释、修改和废止
第二十九条 省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规需要解释的，由省人民代表大会常务委员会进行解释。解释的文件发送常务委员会组成人员。
第三十条 省人民代表大会常务委员会批准的省人民政府所在地的市、经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规需要解释的，由市人民代表大会常务委员会进行解释，并报省人民代表大会常务委员会备案。
省人民代表大会常务委员会批准的自治条例和单行条例需要解释的，由自治州、自治县人民代表大会常务委员会进行解释，并报省人民代表大会常务委员会备案。
第三十一条 地方性法规和自治条例、单行条例在实施中，本级人民代表大会常务委员会或者原提案机关，认为需要修改时，与原制定或者批准的权限、程序相同。
第三十二条 地方性法规和自治条例、单行条例遇有下列情形之一的，应当依法废止：
（一）地方性法规和自治条例、单行条例中规定有效期限的，期限届满，自行废止；
（二）新的法规取代了原有的法规，应当在新的法规中明确规定废止原有的法规；
（三）已经不适应实际需要，不再适用的，省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规，由省人民代表大会常务委员会决定废止；省人民代表大会常务委员会批准的地方性法规和自治条例、单行条例，由报请批准的机关报请省人民代表大会常务委员会批准废止。

第八章 附 则
第三十三条 本规定的解释权属于省人民代表大会常务委员会。
第三十四条 本规定自公布之日起施行。1989年9月20日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《吉林省人民代表大会常务委员会制定地方性法规的规定》同时废止。



1996年9月26日